Bine de stiut...

Aici gasesti informatii despre ceea ce inseamna un proiect de casa, construirea ei, cine este implicat si cum decurge acest proces. Ele sunt prezentate in doua moduri: pe scurt (grafic) si pe larg (descriere).

Pe scurt...

proiecte case
arhitect

Sau mai pe larg...

Ce este o casa?

Este un anumit loc in spatiu in care tu locuiesti. In el traiesti o parte insemnata din viata, iti dezvolti familia si investesti sufleteste. Este cea mai importanta parte a universului pentru tine. Din punct de vedere economic casa nu reprezinta o investitie pentru ca... doar consuma. Rolul ei, inca din cele mai vechi timpuri este sa iti ofere: confort, placere, bucurii, adapost  si multe altele necuantificabile in bani sau cifre. Iti confirma statutul social, identitatea ta si a familiei tale, arata stilul tau de viata si modul in care gandesti. Pentru ca ea sa iti dea toate acestea trebuie sa ai grija unde o construiesti si cum, iar aceasta incepe cu achizitionarea terenului.

Terenul

Probabil ai achizitionat sau detii deja un teren. Daca nu, atunci e bine sa tii cont de cateva criterii dupa care sa filtrezi ofertele de pe piata imobiliara.

Ca sa te asiguri ca un teren este construibil, daca regulamentul de urbanism nu spune altfel, exista 3 reguli de baza:

- pentru o casa izolata sau sistem cuplat (2 case alipite) lotul trebuie sa aiba deschidere minima de 12m si o suprafata de minim 200mp,

- pentru o casa in sistem insiruit (3 sau mai multe case alipite) terenul (terenurile) din mijloc trebuie sa aiba minim 8m deschidere si minim 150mp, cele de capat urmand prima regula.

- de regula, pentru o casa izolata retragerile casei fata de latura cu strada si cea din spate sunt 5m, iar fata de cele laterale sunt 3m.

E recomandat sa cercetezi inainte mai multe zone. Apeleaza la harti, internet, reviste, ghiduri imobiliare, intreaba prietenii si localnicii cand vizitezi zonele respective. Doua instrumente foarte utile pot fi: Google Earth (Maps) si Wikimapia. Dupa ce ai ales zona si ai ochit cateva oferte, asigura-te ca terenul este construibil si in regula cu actele. Un mod usor de a verifica este sa il rogi pe vanzator sa iti arate Certificatul de Urbanism. Daca refuza sa il prezinte sau sa il solicite de la primarie, apare un semn de intrebare legat de seriozitatea acestuia si ar fi bine sa te orientezi catre alta oferta.

Conceptul

Dupa achizitionarea terenului si rezolvarea tuturor actelor acestuia apelezi la o firma de proiectare. La prima intalnire cu reprezentantul acesteia se discuta despre teren, vecinatati, casa pe care intentionezi sa o construiesti, cat de mare, ce camere, ce materiale, ce sisteme constructive vor fi utilizate, cum va fi pozitionata pe teren, cum relationeaza cu vecinatatile si cum va decurge proiectul. Dupa ce are loc schimbul acesta de informatii ti se va ilustra un concept dupa care se vor clarifica mai multe detalii si se va definitiva forma finala pentru a se incepe proiectul propriuzis. In elaborarea conceptului proiectantii au ragazul sa caute solutii, idei, rezolvari si sa reflecteze la cele spuse de tine pentru a raspunde cat mai bine la cerintele tale. Dupa acceptarea conceptului se poate trece la proiectul propriuzis.

Proiect de casa,

Faze de proiectare

1. Certificatul de Urbanism (CU) - cca 1 luna

Este un document informativ obligatoriu, necesar pentru Autorizatie de Construire. El arata situatia terenului, regulile de urbanism in care se poate construi si arata ce avize, acorduri si studii trebuie obtinute pentru autorizatie. Se obtine de la Bioul de Urbanism al primariei localitatii, in termen legal de 30 de zile, prin depunerea unei cereri, a unui dosar cu cateva acte si (daca este cazul) a unei propuneri cu pozitionarea constructiei pe teren.

Citeste aici Legea nr 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul. 

2. Documentatie Tehnica pentru Autorizarea executarii lucrarilor de Construire (DTAC) - cca 1-2 luni

Este documentatia pe baza careia se autorizeaza lucrarile de construire. Dupa obtinerea certificatului, daca este necesar conceptul se va ajusta la limitele impuse de acesta, putand fi inceputa faza de autorizare. Va mai exista o intalnire pentru a ajusta ultimele detalii si solutiile tehnice care vor fi implementate in proiect de casa. Dupa aceasta discutie tu vei obtine avizele, studiile si acordurile cerute prin Certificatul de Urbanism (sau vei imputernici pe cineva sa le obtina), iar in paralel se elaboreaza proiectul pentru Autorizatie de Construire de catre firma de proiectare. Dupa aceea proiectul se verifica MLPAT, se inregistreaza OAR si apoi iti va fi predat. Acesta va veni intr-un dosar cu 2 exemplare. In acest dosar tu vei mai adauga Certificatul de Urbanism, avizele, acordurile obtinute si alte acte necesare, indicate tot in certificat, dupa care il vei depune la primarie. In acel moment vei achita taxa de autorizatie si taxa de timbru de arhitectura.

Citeste aici Legea nr 50 din 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor. 

3. Documentatie Tehnica si Detalii de Executie (DTDE) - cca 1-3 luni

Este documentatia pe baza careia se executa lucrarile de construire. Daca proiectul de autorizatie are rolul de a arata autoritatilor incadrarea casei in cerintele normate, tehnice, juridice si urbanistice, proiectul de executie are cel mai inalt grad de detaliere si are toate informatiile necesare pentru ca un constructor sa execute lucrarea. El se elaboreaza de regula dupa obtinerea autorizatiei (dar poate fi inceput si dupa depunerea dosarului de autorizatie). In acest timp beneficiarul cauta constructori si diriginti de santier, dupa care selecteaza ofertele potrivite. Proiectul se preda in 2 exemplare: unul pentru beneficiar si unul pentru constructor. Dupa predare beneficiarul si constructorul vor stabili costurile lucrarilor pe baza proiectului, vor semna contractul la care vor atasa oferta finala detaliata pe faze de construire si pot fi lansate comenzi catre furnizorii de materiale.

Citeste aici Legea nr 10 din 1995 privind calitatea în constructii. 

Dupa proiect

In functie de situatie, mai trebuie indeplinite cateva formalitati inainte de a construi:

- selectezi constructorul potrivit si semnezi contractul cu acesta. Oferta de pret finala data de acesta se elaboreaza pe baza proiectului de executie (DTDE) si ea trebuie sa fie cat mai detaliata, cu preturi calculate pe fiecare etape de construire, pe materiale si utilaje si aceasta trebuie anexata la contract. Un constructor angajat fara contract nu poate fi tras la raspundere si nu poate oferi garantii.

- angajezi un diriginte de santier. Este obligatoriu pin lege la orice tip de constructie, il poti contacta din lista de aici: http://www.isc-web.ro/list_aut.php?list=dir .

Acesta are rolul de a superviza santierul: urmareste respectarea proiectului, verifica daca este in acord cu autorizatia, se asigura ca sunt indeplinite si respectate toate etapele constructive, avizeaza dispozitiile de santier venite de la proiectant, urmareste ca lucrarea sa fie de calitatea ceruta etc. Recomandabil este sa fie din afara firmei de constructii pentru a urmari interesul tau si nu pe cel al firmei. Dirigintele iti va fi ghid pe parcursul etapei de construire.

- notifici inceperea lucrarilor la primarie cu cel putin 5 zile inainte de inceperea fizica a lor (in limita valabilitatii autorizatiei - de regula 2 ani si cu minim o luna inainte sa expire aceasta);

- notifici inceperea lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC) cu 10 zile inainte de inceperea fizica a lor. Pentru aceasta vei face o copie de pe Documentatia de Autorizatie si de pe Documentatia de Executie pentru a le prezenta acestora, moment in care va fi platita si taxa ISC de incepere a lucrarilor (mai multe pe http://www.isc-web.ro/formulare.html ). Copia de pe proiectul de executie va fi batuta apoi in pioneze pe un perete adapostit in santier;

- amplasezi panoul de santier (poti afla mai multe informatii la primarie, el este prevazut si reglementat prin Ordinul nr. 63/N din 11 august 1998, cu modificari ulterioare).

Șantierul...

Dupa aceste formalitati incepe construirea casei. Acum incepe si relatia beneficiar - diriginte de santier - constructor, cea beneficiar - proiectant continua deoarece pe durata lucrarilor proiectantii efectueaza mai multe vizite la fazele determinante, la anuntul dirigintelui de santier. Construirea se deruleaza in urmatoarele etape, exemplificate pe o casa obisnuita cu structura din cadre de beton armat: 

Cartea tehnica a constructiei reuneste ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea si urmarirea comportarii in timp a constructiei si instalatiilor aferente acesteia si trebuie sa cuprinda toate datele si informatiile necesare pentru identificarea si evaluarea starii tehnice a constructiei si a evolutiei ei in timp, inclusiv modificarile de orice natura efectuate asupra constructiei. Ea este obligatorie si se intocmeste prin grija beneficiarului. Continutul acesteia este reglementat de Anexa nr.6 la HGR 273/1994 care aproba 'Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora'.

Gata casa!

Receptia lucrarilor

Acest lucru trebuie consemnat si in acte, adica are loc anuntarea finalizarii lucrarilor si receptia lucrarilor care presupune cateva formalitati dupa cum urmeaza:

Pe baza procesului verbal de receptie si a autorizatiei de construire, vei comanda intocmirea documentatiei cadastrale si apoi poti intabula casa in Cartea Funciara. De acum oficial poti locui in noua casa. : )

Contractul si plata

serviciilor de proiectare

Contractul se semneaza intre beneficiar si firma de proiectare inainte de inceperea Documentatiei Tehnice pentru Autorizatia de Construire (DTAC). Contractul contine termenii si conditiile generale, termenul de predare, pretul si modalitatea de plata, descrie continutul documentatiilor predate, drepturile si obligatiile partilor, pe scurt: modalitatea in care decurge colaborarea beneficiar-firma de proiectare. Pretul si continutul serviciilor de proiectare este descris atat in contract cat si pe website la pagina Servicii. Acesta se plateste in 3 parti:

1) 250 lei la inceperea conceptului,

2) 50% din pretul total din care se scad cei 250 lei la inceperea Documentatiei Tehnice pentru Autorizatia de Construire (DTAC), aici se semneaza contractul,

3) 50% din pretul total la predarea Documentatiei Tehnice si a Detaliilor de Executie (DTDE).

Exemplu de calcul pentru un proiect care costa 10 000 lei:
1) Concept = 250 lei,
2) DTAC = 10 000/2 - 250 = 4750 lei,
3) DTDE = 10 000/2 = 5000 lei,
Total = 250 + 4750 + 5000 = 10 000 lei.

Ce costuri mai apar

pe langa proiect?

In afara de serviciile solicitate pentru care preturile se gasesc la pagina Servicii, mai apar cateva costuri cu formalitatile, cateva taxe si bineinteles cel mai mare cost dintre toate - costul construirii: 

Pentru mai multe informatii si intrebari acceseaza pagina de  Contact >